房地产大跳水,东北楼市没戏了

作者:余飞 01 东北楼市,跌麻了 由于人口流失成为了典型,东北楼市在这一轮调整中,也成为了典型。 而且,由于人口流失早就开始,东北楼市调整的脚步,也早就开始。 从国家统计局披露的数据来看,而且最近几年,在大区域划分中,基本领跌全国。 比如,2020年,东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居全国第一,而同期的东部,仍在增长。 不过,这一时期东北的房地产投资,仍在增长。 来源:国家统计局 到2021年,东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下跌了0.8%,是全国唯一一个房地产投资下跌的...


作者:余飞

01

东北楼市,跌麻了

由于人口流失成为了典型,东北楼市在这一轮调整中,也成为了典型。

而且,由于人口流失早就开始,东北楼市调整的脚步,也早就开始。

从国家统计局披露的数据来看,而且最近几年,在大区域划分中,基本领跌全国。

比如,2020年,东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居全国第一,而同期的东部,仍在增长。

不过,这一时期东北的房地产投资,仍在增长。

来源:国家统计局

到2021年,东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下跌了0.8%,是全国唯一一个房地产投资下跌的大区域。

同期的商品房销售面积、销售额,跌幅位居全国第一。东部、中部仍在增长。

来源:国家统计局

2022年是中国楼市的分水岭,这一年开始全国普跌。全国商品房销售从前一年的“双18”跌至“双13”。

从大区域来看,这一年无论是房地产投资,还是商品房销售面积与金额,东部、中部、西部、东北均在下跌。

而东北这一年堪称大跳水,房地产投资跌幅超过四分之一,领跌全国。商品房销售面积与金额跌幅超过三分之一,均领跌全国。东部、中部、西部的商品房销售,也进入了猛回首模式。

来源:国家统计局

去年,东北的商品房销售面积与金额,经过多年调整,跌幅有所收窄。但房地产投资跌幅,仍旧位居全国第一。

来源:国家统计局

02

产业、经济之困

细化来看,东北三省辽宁、吉林与黑龙江,跌幅最大的当属黑龙江。

辽宁省商品房销售面积见顶于2017年,当年销售面积在4000万平方米之上,高达4148.5万平方米,之后转跌,2022年开始跳水。

2023年,辽宁省商品房销售面积为1866.8万平方米,相比于2017年的高点,下跌了55%。

商品房销售金额见顶于2020年,为3114.1亿元。去年跌至1557亿元,相较于高点下跌了50%。

制图:城市财经;数据:辽宁省统计局

吉林省方面,从2012年开始就震荡下跌,中间有起伏。2012年商品房销售面积2452.4万平方米,2022年跌至1001.1万平方米。

2023年,略微有所增长,销售面积为1057.27万平方米。相比于高点时期,也腰斩了,跌幅56.9%。

来源:吉林省统计局

再看黑龙江。

黑龙江省商品房销售面积与销售额见顶于2012年前后,2012年销售面积3806.8万平方米,2013年销售额1582.3亿元。

之后震荡调整,起伏不定,2017年之后则开启了一路下行模式。

2021年黑龙江省的商品房销售额跌破千亿,2022年商品房销售面积跌破千万。

2023年黑龙江省商品房销售面积跌至857.8万平方米,相比于高点,下跌了77.5%。去年未公布销售额数据。

以2022年的销售额来看,为569.4亿元,相较于高点,下跌了64%。

制图:城市财经;数据:黑龙江省统计局

关键问题来了,东北为何跌幅如斯?

逻辑并不复杂。经济、产业、人口三个基石,都在晃动。

经济方面,从当年的经济担当,到如今的二十强内无东北城市,三十强内仅剩大连。

东北,曾经无比辉煌。

从清末到民国再到共和国 初期,东北在整个中国都非常强悍。

有组数据显示,奉系时期的东北拥有占全国产量80%的钢铁、93%的石油、55%的黄金、30%的电力、47%的铁路、38%的对外贸易。

1945年时,东北的经济实力已经超越日本。 据统计,1945年时全中国的工业总产值,东北地区占了85%,台湾占10%,其余地区包括长三角、京津冀、珠三角,总共只占5%。

东北版图非常大,从清末到如今,东北的中心也变换了好几次。沙俄侵入东北时期,哈尔滨一度成为东北的中心,奉系军阀时期,由于大本营在奉天,沈阳成为了中心,伪满洲时期,长春取代了沈阳,成为了东北中心。

建国之后,沈阳被再次扶上位了,国家在这里投入了大量的资金打造,比如沈机集团,沈阳化工,当然还有沈飞。

鼎盛时期的沈阳,一条北二马路两侧聚集了沈阳机床一厂、机床三厂、锅炉总厂、变压器厂、冶炼厂、重型机器厂等37家国内大型龙头企业。

新中国成立到改革开放初期,东北依旧是中国的经济与工业担当。

数据显示,1982年内地十强城市,南北平分天下。其中东北就占了两个,沈阳与大庆。

东北的辉煌远不止于此。新中国成立之后设立的 13个直辖市,东北独占7个。

这些都是东北经济强悍的缩影。

东北的衰落,最初始于三线建设。二十世纪60年代初期, 中苏关系变化,为应对风险,1964年国家开启了大三线建设,东北的很多工业被迁移到了有纵深地区的西南和西北。

有一组数据统计,在长达15年的时间里,东北向三线地区迁移企事业单位200多个、援建项目300多个、输送人才100多万。

其中辽宁工业对三线建设的投入,相当于国家同期投入的4倍。辽宁调出的产能包括6千万吨生铁、8千万吨钢材、5千万吨水泥等等,平均每年迁出10万人口。吉林前后向23个省输送了3.8万名专业人才,黑龙江向外援助设备3389台、人员16000多,以及大量不可计数的工具、工装、零部件、图纸。(资料来源,周强,《三线建设:东北15年的大输血,不止300多个项目,还有人才100多万 》)

这在一定程度上稍微削弱了东北的工业实力。

但真正改变东北工业地位与经济地位的时间节点,是改革开放和信息时代的到来。

客观来说,新中国成立之后所建立的工业,仍是欧美国家第二次工业革命的成果,也即电气化工业。

然而,随着美国硅谷为代表的微电子、新能源、新材料掀起的第三次工业革命,不仅让美国继续坐稳了全球经济、科技霸主地位,也开启了中国城市的新一轮大洗牌。

恰在此时,中国开启了改革开放,东南沿海地区成为中国与世界对接的桥头堡,大量资金、技术、产业被引进,开启了崛起之路。

而此时的东北,后知后觉,仍没有发现重工业为主、经济结构单一的弱点,将会让这片黑土地上引以为傲的产业,逐渐失去竞争力。

2022年工业20强城市中,已经没有了任何一个东北城市的身影。

中国内地经济二十强城市,没有东北城市。三十强城市,只有大连。百强城市,东北只有F4在内。

经济疲软,产业结构矛盾突出的东北,让其楼市早早就每况愈下。

目前,全国房价最低的10个城市,东北城市占了一半。其中鹤岗房价在全国地级市中倒数第一,鹤岗也演变为了低房价的代名词。

03

人口是最大的症结

除了经济产业,人口更是东北楼市喋喋不休的底层逻辑。

东北人口不断流失的原因,是经济疲软,产业无法支撑庞大的就业需求,所以,大批东北年轻人,跨越山海关南下,寻求灵魂栖息地。

七普数据显示:

2010年至2020年十年间,人口合计减少了1099万人,其中黑龙江减少了646万,吉林减少了338万,辽宁减少了115万。

2021年东北三省人口又合计减少了超100万人,2022年东北人口合计又减少了86.4万人。

从2021年至2023年来看,人口减少最多的是河南、黑龙江,三年常住人口减少规模均超百万。

从大区域来看,东北依旧是人口减少最多的地区,东北三省过去三年常住人口合计减少了242.07万人。

也即从2010年到2023年东北三省常住人口合计减少超1300万人。

制图:城市财经;数据:各省市自治区统计局

东北人口减少如斯,背后既有人口流出的因素,也有人口出生率低的因素,二者互为因果。

年轻人口不断流出,自然对生育率造成严重影响。

过去多年,东三省的人口出生率都位居倒数。

生育率低、年轻人口不断流出,除了不断冲击楼市外,对东北的教育系统也带来了 巨大冲击。

数据显示,由于年轻人口不断流出,东北新生儿人口不断下滑,早就出现了学生荒。

以人口减少规模最大的黑龙江省来看,该省小学在校生人口2012年有186.8万,2023年跌至106万人,十二年减少了80.8万

辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万,十二年减少13.6万。

吉林过去十二年小学生人数减少了32.87万。 东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。

制图:城市财经;数据:辽宁、吉林、黑龙江省统计局

这种背景下,东北过去十年小学整体关闭了一半。

财新网今年的报道中披露:

2013年至2022年十年间,黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学;吉林消失了近五成、合计2600余所小学;辽宁也消失了2200余所小学,降幅近一半。

对于普通人来说,购房无非四个目的,自住、结婚、孩子教育、投资。

不断下行的东北楼市,已经没有了投资的意义,这一项可以直接去掉。

而年轻人口不断流出,只是结婚需求推动的购房大打折扣。学生人口不断减少,教育需求推动的购房,同样越来越淡薄。

这样的东北,楼市岂能好得起来。整个东北,除了四大城市外,其余城市的楼市基本没戏了。

这种情况,已经向全国蔓延。

正如我在前几天写的《这18个省,人口减少城市过半》一文中强调的:

现在回头看,东北只是引路人而已。大多数地区,曾经嘲笑东北,后来理解东北,再如今成为了东北。



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